Skip to main content

Một số quy định pháp luật đất đai trong việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình.

(27/09/2019 16:13)

Khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất; quyền định đoạt quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình; giấy chứng nhận QSDĐ của hộ gia đình và việc ghi tên trên giấy chứng nhận QSDĐ đang là vấn đề gây nhiều tranh cãi từ pháp luật cho đến thực tiễn xét xử các vụ án về đất đai liên quan đến hộ gia đình.

Trước đây, các văn bản Luật liên quan đến đất đai chưa đưa ra được định nghĩa tổng quát “thế nào là hộ gia đình” nên việc xác định thành viên trong hộ gia đình gồm những ai có quyền sử dụng đất, do đó trong nhiều trường hợp thường lúng túng, không thống nhất. Từ khi Luật Đất đai năm 2013; Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực, kèm theo đó là các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và môi trường như Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015; Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017, về cơ bản đã khắc phục được nhiều vướng mắc trong thực tiễn xét xử.

Các Bộ luật dân sự thời kỳ trước đây đã khái quát được thế nào là tài sản chung của hộ gia đình. Tuy nhiên, việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình còn vướng mắc, cụ thể ở các thời kỳ này không có căn cứ pháp lý để xác định thế nào là “tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình”; chỉ có quy định có hay không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng… chưa có quy định thế nào là có giá trị lớn?

Mặt khác, cách ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình được các Thông tư, Nghị định quy định như: Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính; Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC - BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính - Bộ Tài chính; Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của bộ Tài nguyên Môi trường; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ, cũng không liệt kê tên các thành viên có chung QSDĐ trong giấy chứng nhận, họ tên những người có cùng QSDĐ này được liệt kê trong một văn bản khác như: Quyết định giao đất, các giấy tờ về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Điều này dẫn đến tình trạng khi chủ hộ ký hợp đồng thế chấp nhà gắn liền với QSDĐ, chủ hộ không giao đầy đủ hồ sơ liên quan đến các đồng sở hữu nhà và QSDĐ của hộ, sẽ gây khó khăn trong việc xác định những thành viên trong hộ có cùng quyền sở hữu nhà và QSDĐ, vì thế hợp đồng thế chấp cũng như các giao dịch khác đối với tài sản chung của hộ có khả năng vô hiệu nếu không xác định đủ thành viên trong hộ có quyền sử dụng đất.

Từ những vấn đề bất cập trên có thể thấy được những vướng mắc liên quan đến hộ gia đình khi thế chấp QSDĐ trong một thời gian dài. Chính vì thế Luật Đất đai 2013, Bộ luật dân sự năm 2015, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên - Môi trường đã kịp thời khắc phục được những vướng mắc trên, cụ thể:

Theo quy định tại khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 giải thích hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, nếu thiếu một trong 3 yếu tố sau đây thì không được coi là thành viên “hộ gia đình sử dụng đất”:

1. Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

2. Đang sống chung;

3. Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 102, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này”. Theo đó, Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.(Bộ luật dân sự 2005 quy định phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý).Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định (trừ trường hợp sở hữu chung của vợ chồng).

Theo quy định tại điểm c, khoản 1, khoản 3, Điều 5, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên - Môi trường quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; theo khoản 5, Điều 6, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 hướng dẫn quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ (Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) và sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định theo hướng “ghi tất cả tên các thành viên trong hộ có chung QSDĐ tại trang đầu tiên của giấy chứng nhận QSDĐ”.

Tuy nhiên, vấn đề còn đang phải quan tâm hiện nay là tuy pháp luật hiện hành đã có quy định mới hoàn thiện vấn đề liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất, nhưng lại chưa có quy định chuyển tiếp những trường hợp đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình trước đây thì phải hiểu và vận dụng thế nào cho đúng. Đây là vấn đề tực tiễn mà các cơ quan bảo vệ pháp luật như Tòa án, Viện kiểm sát…cũng như pháp chế ngân hàng, công chứng viên lúng túng khi gặp phải giấy chứng nhận QSDĐ chưa ghi cụ thể các thành viên hộ gia đình sử dụng đất, từ đó dẫn đến các tranh chấp. Hiện nay, hầu hết các tranh chấp trên thực tế đều xoay quanh vấn đề: “Hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, mà giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, hoặc ghi cả họ, tên, năm sinh của cả hai vợ chồng mà một trong hai là chủ hộ gia đình, nhưng lại không liệt kê các thành viên trong hộ gia đình”.

Do đó, khi giải quyết các vụ án dân sự mà cần xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì Tòa án cần lưu ý các vấn đề như:

+ Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy Tòa án cần phải yêu cầu đương sự cung cấp các loại giấy tờ sau để chứng minh như:

1. Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình;

2. Quyết định được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, từ đó có thể xác định được đất được Nhà nước giao cho cá nhân hay hộ gia đình. Nếu cấp cho “hộ” thì những cá nhân nào trong hộ được quyền sử dụng đất;

3. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (nếu đất được chuyển nhượng) để biết ai là người có công sức đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng trên.

+ Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình về nguyên tắc phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Uỷ ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ có ý kiến xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, ý kiến của cơ quan chức năng, chính quyền chỉ có ý nghĩa tham khảo, trong những trường hợp cụ thể có ý nghĩa quyết định (cần đề phòng ý kiến không minh bạch nhằm hợp pháp hóa hành vi sai trái của các cơ quan chức năng, chính quyền).

+ Ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị QSDĐ hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

+ Cần xác định chính xác pháp luật tương ứng được áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án: Xác định thành viên trong hộ (Luật Đất đai năm nào); Quyền định đoạt tài sản chung của hộ gia đình (Bộ luật dân sự năm nào); Nghị định, Thông tư hướng dẫn về việc ghi tên trên giấy chứng nhận QSDĐ (Nghị đinh, Thông tư năm nào).

Ngoài ra, cần lưu ý về Sổ hộ khẩu, vì Sổ hộ khẩu là loại giấy tờ để quản lý về nơi cư trú nên nó chỉ có khả năng xác định nơi thường trú hợp pháp của công dân mà không phản ánh, thể hiện được các tiêu chí để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (Khoản 1, Điều 24, Luật Cư trú 2006). Vì vậy cần phải xem xét theo từng trường hợp cụ thể; Nơi thường trú thì không cho phép suy luận một cách đương nhiên là công dân đang chung sống với nhau, cùng nhau sản xuất kinh tế mà phải nhận thức “đang chung sống” tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển nhượng QSDĐ là điều kiện cơ bản để xem xét tư cách tham gia góp ý kiến của người này đối với giao dịch do chủ hộ trực tiếp xác lập.

Trong thực tế, có trường hợp một thành viên trong gia đình thoát ly khỏi quê hương để làm ăn, công tác, học tập lâu dài ở nơi khác (trước thời điểm tạo lập QSDĐ) mà chưa tạo lập được nhà riêng, chưa chuyển hộ khẩu thì vẫn được coi là có cùng hộ khẩu với gia đình nhưng lại không có quyền định đoạt QSDĐ (Ví dụ đối với đất nhận chuyển nhượng của người khác).

Trường hợp khác, sau khi tạo lập QSDĐ, một người tuy không có tên trong sổ hộ khẩu hiện tại do chuyển hộ khẩu đi nơi khác, nhưng lại là thành viên sử dụng đất, do tại thời điểm tạo lập tài sản đó, người này là thành viên của hộ gia đình và còn sống chung (có đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng QSDĐ hay nằm trong đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ) thì vẫn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (Khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai 2013; Khoản 1, Điều 102, Bộ luật dân sự 2015).

Trên đây là một số quy định pháp luật đất đai cần lưu ý để áp dụng trong việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình trong thực tiễn hiện nay.

Nguyễn Thanh Xuân, TUV, Bí thư BCS Đảng,

Thẩm phán cao cấp, Chánh án TAND tỉnh Quảng Bình


Các tin khác

Lượt xem: 44
cdscv